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找店面10個訣竅

來源:4C快修加盟官網      2018/3/23 下午 01:29:32      點擊:

資料來源;蘋果日報 出版時間:2008/04/20

   
找店面有步驟:先根據業別挑選商圈、找到合適商圈屬性,才透過房仲、或自尋合適店面。

好地點,往往決定好生意。根據創業者實戰經驗,找店面,先看業別屬性,決定最佳商圈;再開始動手找店面。
有人跟著捷運走、有人跟著麥當勞走,絕妙好點,有人專選「不是店面的店面」。
小本經營,切記設定店租上限,控制好租金成本,打最容易cover的算盤。設法挑到1個如意好店面,開店猶如取得敲金磚,踏出成功第1步。
採訪╱潘怡靜 攝影╱黃競鋒

開店選點,首要先思考:「賣什麼東西?適合什麼商圈?」 
中式小吃店,適合鄰近夜市;簡餐餐廳,適合緊鄰上班商圈;時尚飾品,往都會逛街人潮地靠攏。選對地點,往往可為生意之門取得首要優勢。 

訣竅1
看商品 決定商圈位置

創業遷店3次、「爆炸毛頭與油炸朱利」品牌飾品老闆曹婷婷說:「第1次,開西門町,發現客層消費力不符;第2次,搬到延吉街,消費力對了,但鄰居卻不對。」以手創金工飾品為主軸,但附近店家走閃亮流行風,整體感覺太跳tone。
直到最近3遷忠孝東路4段205巷,鄰居多以自創品牌店家為主,店址所在地給予客人尋寶的樂趣,且房東出租店面、只限自創品牌房客,才找到真正合適落腳地。
「我們觀察自己的商品,一定要在都會區才能生存。」曹婷婷與合夥人洪佩琦效法「孟母三遷」精神,屢試不爽,終於找到最佳戰略位置。 

訣竅2
勤站崗 計算人潮流量

「看到人潮洶湧,就以為會有生意。」是選點一大迷思。
歷經多次輾轉選點失敗再起、雞房重地老闆洪啟書的策略是:「連續1周,站在夜市熱鬧的中心位置,計算人潮流量,同時觀察人潮手中提袋,都是買什麼。」買小吃、還是買衣服,藉此判斷商圈是否合適經營小吃攤。
同時,看看附近店家,如有過多店面頂讓、出租,代表此商圈經營不易,必須三思。 

訣竅3
學名店 跟連鎖品牌走

專在台北都會地區開小吃店、賓國大腸煎老闆林良賓說:「跟著7-ELEVEn走。」他經營4家小吃店,旗下生意最好的店,位置就選在7-ELEVEn正對面三角窗,因便利商店有人流走動,小吃店能見度拉高。
手工金蛋卷老闆張饒闡輔導旗下加盟者選點時,也以附近是否有「7-ELEVEn」、「麥當勞」、「屈臣氏」等連鎖品牌店,當作地點是否合宜的簡易指標。
「小吃攤選點,首重客人的停留時間。」張饒闡說,附近有麥當勞等知名店家,代表有穩定人流,特別是有24小時經營店,還有入夜不冷清的優點。 

訣竅4
高毛利 可選A級商圈

但緊鄰連鎖品牌店面,往往也有高店租資金壓力。高店租,背後隱藏高人流誘因,創業者判斷是否合適承租,可從業別毛利進行衡量。
一般建議業別毛利愈高、愈合適承租高店租地點。平均毛利在6成以上,合適選在A級商圈,否則應退而求其次,選在B、C級商圈,或是A級商圈主要幹道巷弄邊第1~2家店,平均每坪可省下1000~2000元租金。
此外,坊間也有以「1日營業額,可攤平1月店租」,作為開店是否合適的判斷基準。 

訣竅5
看速度 人停駐車速慢

以小吃攤而言,張饒闡建議:「選在鹹酥雞、滷味等客人需要等待的攤子附近擺攤,有利多加持。」原因是客人在等待時會「東張西望」,有可能促進嘗試購買。
但是「瞬間爆量」地點,像捷運出口、重要路口卻不見得有利,張饒闡分析:「人多沒有用,只有可能被貴到店租,重點是人多會停駐,才是好地點。」像公車站牌、捷運附近市場邊,對小吃攤而言,都是較佳選擇。
「可以站在店面前面,用肉眼去觀察,車速太快,快到根本不可能停下來的路段,也萬萬不宜。」Bakku懷舊主題餐廳老闆王勝弘提醒。 

訣竅6
月租金 設定門檻上限

設定租金上限,有助不被人潮、商機、急於選點等因素沖昏頭,確實控管成本。
想開台北都會區小吃攤,手工金蛋卷老闆張饒闡建議,月租金門檻2萬5000元以內;想在中部開餐廳,Bakku懷舊主題餐廳老闆王勝弘建議,月租金5萬元以下,3~4萬元尤佳;想嘗試時尚手創品牌店,「爆炸毛頭與油炸朱利」老闆曹婷婷建議,店面與工作室分開,找流行指標區小店、月租3萬以下。 

訣竅7
處女地 找新秀省租金

「專找不是店面的店面。」台中、豐原、台南開餐廳的王勝弘,擅長在中南部巷弄找舊公寓,視商圈調性進行主題風格包裝。
以目前正在進行台南獨棟別墅改裝餐廳為例,「整棟月租只要1萬2000元。」他說,這種選點方式,一來房租壓力不大、二來設計上非常具有挑戰性。
王勝弘曾經承租台中月租金2萬5000元住宅店面當餐廳,房東易主後,因生意經營起來,月租3級跳至10萬元,而他則選擇轉戰他處。
王勝弘以「逐低房租開店」的心態選點,「高租金的台北市,完全不列入考慮。」往中南部發展,自成一番低成本選點學。 

訣竅8
同質店 發揮群聚效應

同一條街道上,有同質店家聚集,是創業者眼中共同認為的集市要件。
不要自以為聰明:「一條街都開服飾店,突然開1間小吃店,生意會很好。」王勝弘建議,選點時,創業者最好先評估自己的店、訴求客層何在。
以專賣200元商業套餐餐廳為例,最好就能選上班族聚集的商圈、附近有餐飲業的聚集地段,才能穩操勝算。 

訣竅9
大禁忌 橋頭尾有工程

「店面前方有長天期公共工程進行」是選點一大禁忌,像長達半年以上捷運工程如果正在店門口進行,除噪音擾客,也可能連帶影響消費者行進動線,不利人氣聚集。
此外,店面前面有橋墩攔腰而過,不僅在視覺上店面不易被發現,橋頭橋尾車速快、不利停留停車,皆不適合需要人氣聚集的小吃、飲品店等人流店進駐,但相對適合修車業、回收業、物流業等不需路過客業別選擇。 

訣竅10
未來性 有朝一日翻天

不少創業者建議:「跟著捷運走。」坊間歐德名店、格子趣等店家,目前選點策略都遵循此方向。此外,附近有重大交通建設、開發計畫、大型賣場開幕,都是屬於卡位未來的有利選點訣。
看好未來發展潛力、同時基於鞏固客源考量,創業者可與房東「簽長年期租約」、「談妥租金年漲幅度」等方式,避免屆時房東大幅調漲租金,都有助慢慢養出有朝一日生意翻天的金店面。 

同質店可集市

一排同質店家有集市效應,如成排服飾店,但開同質店,須做好隔鄰店家消費區隔。 


跟著捷運 公車站牌走

交通動線帶動人流,目前不少店家選點策略:跟著捷運、公車站牌走。 


選店3捷徑


1 麥當勞

周邊慎防店租高,可選其旁巷弄開餐飲店,或美語、補習班等兒童相關補教業。 


2 屈臣氏

選24小時營業店附近巷弄,開宵夜攤、24小時經營小吃店,有助集結夜貓客。 


3 7-ELEVEn

隨時有人流行經,附近合適開自助餐、小吃店、茶飲店、書店、等民生相關業別。 


人流店2禁忌

需要人流行經的店家,如茶飲店、小吃店,建議開設半年以上公共工程進行的地段須深思,不易停車、車速快、或行車動線不易停留的高架橋邊,開店相對弱勢。 

1 公共工程

工程進行有可能擋住招牌、影響路過客動線,同時帶來噪音,都會影響消費者光顧意願。 

2 橋頭橋尾

高架橋邊,常因橋墩擋住招牌(紅圈處),減低能見度,此外車子動線、人行動線不易行經的店面,也不適合需過路客行經的店家。 

商圈ABC

資料來源:各業者 

選店達人教戰


路邊小攤車 首選客人停駐處

擺攤賣小吃,最重要就是「客人要停留」,不用找人潮爆量貴店面,而是想「什麼地點客人會停駐?」捷運站附近的市場、排隊鹹酥雞的隔壁、公車站牌的附近,千萬不要想小攤租金成本不宜高,就選在路人不會走進去的小巷裡,人跡罕至誰會光顧。 

張饒闡 手工金蛋卷老闆

手創品牌店 都會流行朝聖地

與合夥人Peggy曾想過,到底店應該開在哪裡?最後發現全台灣,只能開在台北東區。
原以為新舊交融的西門町紅樓合適,但客層年輕消費力低;搬到都會區延吉街,客層有消費力,這才發現與附近店家格格不入,直到搬到現在的店,附近自創品牌店家多,才找到最合拍的點。 

曹婷婷爆炸毛頭與油炸朱利老闆

郊區觀光區 開車順路經過地

觀光景點開店有5順,1要順路:最好開車隨意經過就發現;2要順眼:經濟許可在建物外觀發揮巧思,讓人遠遠看到就想靠近;3要順口:店名要好念好記,不要用艱澀字眼、傳頌不易;4要順手:周邊開發要符合動線,如電梯、廁所設計;5要順心:撇步無他,就是服務要用心。 

李冠興 北關農場經營者、螃蟹博物館館長

中南部餐廳 不是店面當店面

找到店租便宜絕妙好店,我都從不是店面的地方找起,先找到地點,再設想適合開成什麼樣子的店,我覺得房租低廉容易cover、成本壓力就省去一大半,鬧中取靜的公寓透天厝、獨樹一格的獨棟別墅,往往都是開成餐廳的低房租好點。 

王勝弘 Bakku主題餐廳老闆

台式小吃店 近夜市有7-ELEVEn

如果東西好吃、地點不好,沒路用;東西不好吃、地點好,也沒路用。
想要開賺錢小吃店,美味之外,建議首選知名夜市邊,不只有路過客,還會有特別跑來逛街的客人,不只賣午餐、還有晚餐加宵夜,有助人流不斷。
如果不選夜市,就向7-ELEVEn看齊,跟著它選店附近準沒錯! 

林松賓 賓國大腸煎老闆